Η πίεση που ασκεί η στεγαστική κρίση στα νοικοκυριά έχει μετατρέψει το ύψος του ενοικίου σε ένα από τα πιο κρίσιμα ζητήματα της καθημερινότητας. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, πολλοί ενοικιαστές βρίσκονται αντιμέτωποι με αιτήματα για αυξήσεις στο μίσθωμα, συχνά στη διάρκεια της μισθωτικής σχέσης, χωρίς να είναι σαφές αν αυτά είναι νόμιμα ή όχι. Το βασικό ερώτημα είναι απλό: μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξήσει όποτε θέλει το ενοίκιο;
Η απάντηση, σύμφωνα με το ισχύον νομικό πλαίσιο, είναι αρνητική. Ο εκμισθωτής δεν έχει το δικαίωμα να επιβάλει μονομερώς αύξηση στο μίσθωμα σε κάθε περίπτωση. Η δυνατότητα αναπροσαρμογής εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης, τη διάρκεια της μίσθωσης και την ύπαρξη ή μη συμφωνίας ανάμεσα στα δύο μέρη.
Η βασική αρχή: ό,τι γράφει το συμβόλαιο
Στις μισθώσεις κατοικίας, το πρώτο και πιο κρίσιμο στοιχείο είναι το μισθωτήριο συμβόλαιο. Αν έχει συμφωνηθεί ρητά συγκεκριμένη ετήσια αύξηση ή τρόπος αναπροσαρμογής του ενοικίου, τότε αυτή μπορεί να εφαρμοστεί όπως προβλέπεται. Για παράδειγμα, αν στο συμβόλαιο αναφέρεται ότι το μίσθωμα αυξάνεται κάθε χρόνο κατά ένα συγκεκριμένο ποσοστό, ο όρος αυτός δεσμεύει και τις δύο πλευρές.
Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει ρήτρα αναπροσαρμογής, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αποφασίσει μόνος του ότι το ενοίκιο θα αυξηθεί από έναν μήνα στον επόμενο. Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται νέα συμφωνία με τον ενοικιαστή. Εάν ο μισθωτής δεν συναινέσει, η αύξηση δεν επιβάλλεται αυτομάτως.
Η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η ελάχιστη διάρκεια που προβλέπει ο νόμος για τις μισθώσεις κύριας κατοικίας. Ακόμη και αν στο ιδιωτικό συμφωνητικό έχει συμφωνηθεί μικρότερο χρονικό διάστημα, η μίσθωση κατοικίας προστατεύεται κατά κανόνα για τουλάχιστον τρία έτη, εφόσον ο ενοικιαστής χρησιμοποιεί το ακίνητο ως κύρια κατοικία.
Αυτό σημαίνει ότι μέσα σε αυτή την ελάχιστη τριετία ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση απλώς και μόνο επειδή επιθυμεί να επιβάλει υψηλότερο ενοίκιο ή να αντικαταστήσει τον ενοικιαστή με άλλον που θα πληρώνει περισσότερα. Αν δεν υπάρχει συμφωνημένη ρήτρα αύξησης, το μίσθωμα παραμένει αυτό που έχει συμφωνηθεί αρχικά, εκτός αν υπάρξει κοινή αποδοχή νέων όρων.
Τι συμβαίνει αν το συμβόλαιο είναι για ένα ή δύο χρόνια
Στην πράξη, πολλά μισθωτήρια συντάσσονται για ένα ή δύο έτη. Ωστόσο, όταν πρόκειται για κύρια κατοικία, η πρόβλεψη αυτή δεν αναιρεί την ελάχιστη τριετή προστασία. Συνεπώς, η λήξη του συμβολαίου στον πρώτο ή δεύτερο χρόνο δεν επιτρέπει από μόνη της στον ιδιοκτήτη να απαιτήσει άμεση αποχώρηση του ενοικιαστή ή να θέσει μονομερώς νέο, αυξημένο μίσθωμα, εφόσον δεν έχει συμπληρωθεί η νόμιμη διάρκεια.
Πότε δεν επιτρέπεται μονομερής αύξηση
Ο εκμισθωτής δεν δικαιούται να αυξήσει το μίσθωμα μονομερώς όταν ισχύει ένα από τα ακόλουθα:
Πρώτον, όταν υπάρχει ενεργή μίσθωση και δεν προβλέπεται στο συμβόλαιο ρήτρα αναπροσαρμογής. Δεύτερον, όταν δεν έχει ολοκληρωθεί η ελάχιστη νόμιμη τριετία στις μισθώσεις κύριας κατοικίας. Τρίτον, όταν επιχειρείται αλλαγή του μισθώματος χωρίς ρητή αποδοχή του ενοικιαστή. Τέταρτον, όταν ο ιδιοκτήτης προσπαθεί να χρησιμοποιήσει την απειλή έξωσης ως μέσο πίεσης για να επιβάλει νέους οικονομικούς όρους εκτός του συμφωνημένου πλαισίου.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ενοικιαστής έχει τη δυνατότητα να αρνηθεί την αύξηση και να συνεχίσει να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα, όπως αυτό αποτυπώνεται στη σύμβαση. Κρίσιμο είναι, βέβαια, να τηρεί όλες τις υπόλοιπες υποχρεώσεις του, ώστε να μην προκύψει άλλο νομικό ζήτημα, όπως καθυστερήσεις πληρωμών.
Τι αλλάζει μετά τη λήξη της τριετίας
Μετά την πάροδο της ελάχιστης νόμιμης διάρκειας, η κατάσταση μεταβάλλεται. Αν οι δύο πλευρές συνεχίζουν τη μίσθωση χωρίς νέα γραπτή συμφωνία, μπορεί να προκύψει συνέχιση της μισθωτικής σχέσης με τους ίδιους βασικούς όρους. Σε εκείνο το στάδιο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει αναπροσαρμογή, αλλά και πάλι αυτή δεν επιβάλλεται αυτόματα αν δεν υπάρξει συναίνεση ή σχετική πρόβλεψη.
Σε περίπτωση διαφωνίας μετά τη λήξη της αρχικής περιόδου, οι δύο πλευρές μπορούν να διαπραγματευτούν νέο μίσθωμα. Αν δεν βρεθεί κοινός τόπος, τότε η διατήρηση της μίσθωσης ενδέχεται να μην είναι εφικτή σε βάθος χρόνου, πάντως όχι με τρόπο που να παρακάμπτει τις νόμιμες διαδικασίες.
Η σημασία της έγγραφης συμφωνίας
Οι ειδικοί επισημαίνουν ότι κάθε αλλαγή στο ενοίκιο καλό είναι να αποτυπώνεται εγγράφως, ακόμη και αν υπάρχει προφορική συνεννόηση. Με αυτόν τον τρόπο αποφεύγονται παρερμηνείες, ενώ και οι δύο πλευρές έχουν σαφή εικόνα των υποχρεώσεών τους. Η ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης και οι τυχόν τροποποιήσεις της αποτελούν βασικό αποδεικτικό στοιχείο σε περίπτωση διαφοράς.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ενοικιαστές
Οι μισθωτές χρειάζεται να διαβάζουν προσεκτικά κάθε όρο πριν υπογράψουν. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίνεται στις ρήτρες αναπροσαρμογής, στο ποσοστό της αύξησης, στη συχνότητα εφαρμογής της και στον τρόπο με τον οποίο ενεργοποιείται. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου ο ενοικιαστής αντιλαμβάνεται εκ των υστέρων ότι έχει αποδεχθεί όρους που επιτρέπουν υψηλότερες επιβαρύνσεις στο μέλλον.
Αν ο ιδιοκτήτης ζητήσει αύξηση που δεν στηρίζεται σε σαφή συμβατική πρόβλεψη, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει γραπτή αιτιολόγηση και να συμβουλευθεί νομικό ή αρμόδιο φορέα. Η ψύχραιμη και τεκμηριωμένη αντιμετώπιση είναι συνήθως πιο αποτελεσματική από μια άμεση σύγκρουση.
Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες
Από την πλευρά τους, οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να διασφαλίσουν τη δυνατότητα μελλοντικής αναπροσαρμογής οφείλουν να το προβλέπουν ρητά από την αρχή της μίσθωσης. Η σαφής αναφορά σε ποσοστό ή μηχανισμό αύξησης περιορίζει τις γκρίζες ζώνες και μειώνει τον κίνδυνο αντιδικιών.
Ταυτόχρονα, η τήρηση της νομιμότητας προστατεύει και τον εκμισθωτή. Μια αυθαίρετη απαίτηση για αύξηση μπορεί να οδηγήσει σε ρήξη με τον ενοικιαστή, καθυστερήσεις και δικαστικές εμπλοκές που τελικά κοστίζουν περισσότερο από μια έγκαιρη και καθαρή συμφωνία.
Το συμπέρασμα για τις αυξήσεις στα ενοίκια
Σε μια αγορά όπου τα ενοίκια αυξάνονται και η εύρεση κατοικίας γίνεται ολοένα δυσκολότερη, η γνώση των βασικών κανόνων είναι απαραίτητη και για τις δύο πλευρές. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αυξήσει το μίσθωμα επειδή απλώς το επιθυμεί ή επειδή η αγορά έχει ανέβει. Χρειάζεται είτε σχετική πρόβλεψη στο συμβόλαιο είτε νέα συμφωνία με τον ενοικιαστή.
Ιδίως κατά τη διάρκεια της ελάχιστης τριετούς προστασίας στις μισθώσεις κύριας κατοικίας, ο νόμος θέτει σαφή όρια στην ελευθερία μονομερών αλλαγών. Για τον λόγο αυτό, κάθε ενοικιαστής που δέχεται αίτημα αύξησης πρέπει πρώτα να ελέγχει τους όρους της σύμβασης και τη χρονική φάση της μίσθωσης πριν αποδεχθεί οποιαδήποτε μεταβολή.
